禅城奇槎又有新盘要推货?原来是......_环球百事通
来源:佛系楼市      时间:2023年04月26日

最近收到风,听说禅城奇槎板块又有楼盘准备推新货?让我非常诧异。

一番打听才知道,原来是消失2年的中粮珑湾祥云,又准备重回大众的视野。

不了解情况的老铁,先来看看这个盘在哪个位置。


(资料图片仅供参考)

各位老铁猜怎么着?

原来是它准备推人才房了。这块地正是在2017年6月,由世茂以近10亿的代价,占地面积约2.2万㎡,后来拉来中粮一起玩。

当时这块地还有人才房配建和自持10年的要求,其中人才房约1.6万㎡,10年自持面积3.2万㎡。

关于人才房的售卖,同板块已经有绿城桂语兰庭的人才房(精英房)打了样了。

去看过绿城人才房的老铁都知道,吐槽的点非常多,而且它其实已经成了二手房,在公司名下,以二手房售卖,买卖双方各付各税。

但中粮的人才房会重蹈绿城桂语兰庭人才房的覆辙吗?会卖什么户型产品?卖什么价格呢?暂时不得而知,但我知道应该会有惊喜。

不妨先简单看看这个盘的基本上情况,和它二手市场的表现。

该盘位于东平路半月岛湿地公园旁,是中粮在佛山的首个项目,也有可能是未来几年最后一个项目,因为央企中粮在容桂的项目股份也退了。

挂盘算是东望半月岛湿地公园,南临建设中的奇槎体育中心,西接世茂望德,当然距离奇龙大桥也就200米不到。

项目占地面积2.2万㎡,由6栋高层洋房组成,看看它曾经的沙盘。

该盘2年前,就卖完了可售的部分,如今已经全部交楼了。还有大把自持和人才房部分单位空着,加上入住率不高,小区人确实很少。

该盘一直以来都神秘且佛系,在售的时候就没怎么做宣传,相反隔壁暴雷的世茂经常广告炒作满天轰炸,就连2021年收楼的时候都没多大的动静。

不过接下来要售卖人才房还有后续会卖自持单位,估计小区里进去看房的人就比较多了,对于业主多少也会打扰的。

记得该盘在2019年1月首开5座,面积为96-134㎡,均价约2.1-2.4万/㎡,后续2梯2户172㎡的大平层卖过近3万/㎡。

如今项目人才房入市,料想售卖方式跟绿城一样,先过户到公司名下,然后再以二手房名义卖,买卖双方各付各税。

买方不用给中介费和个税,没有1%的物业维修基金,只有契税。

目测这批人才房大概率会比之前一手便宜一丢丢,包括跟周边一手比,会有一定性价比。

但我只是希望它的户型能跟此前的商品房一样保持一致,不要学绿城搞差异化降标。

关于该盘的二手表现

目前该盘在贝壳上共有17套房源,其中3房有4套,面积为96㎡,挂牌价约2.3-2.8万/㎡。

其中有一套房源挂牌近半年的时间内,降价了3次,总共降了30万,是该小区当前最便宜的小三房,估计业主也是亏本在卖。

该户型为中规中矩的竖厅三房两卫格局,厨房带个生活阳台,主卧飘窗是270°。

四房共13套房源,面积涵盖127-172㎡,挂牌均价约2.7-4万/㎡。

其中172㎡的2梯2户望江四房,除了餐客厅南北双阳台以外,主卧还配置了一个270°的大阳台,站在阳台就可以一览半月岛的景色。

记得之前去看这个户型的样板房时,在晴天东侧的阳台是可以看到小蛮腰的。

目前该盘在贝壳上成交了5套房源,其中136㎡成交最多,该户型是172的缩小版,成交单价都在3万/㎡以上。

记得去年初,该盘有套房源在朋友圈疯传,低于发票价25万的144㎡四房已经成交,之前我们写过相关文章:

目前奇槎在售盘3个,其中千玺湾及和颂主打刚需/改善,带头大哥三龙湾1号主打顶豪。
项目 面积(㎡) 均价(元/㎡)
泰丰千玺湾 124-143 2.4-2.7万
保利和颂府 89-140 2.3-2.8万
鹏瑞三龙湾壹号 142-354 4-5.8万

目前泰丰的99㎡三房已经全部售罄,当时该户型最低2.1万左右就能买到,性价比非常高。

另外124㎡也剩余几套中高层单位,总价在310-330万左右。现在主打133/143㎡的楼王单位,报2.4-2.7万/㎡。

据了解泰丰除了在售的6座以外,还有最后一栋5座待售,卖完就清盘了。

保利和颂是当前奇槎板块唯一有三房在售新盘,其中89㎡三房2.25万/㎡起,已推的余货不多。

119/140㎡的四房货量相对较多一些,报2.3-2.7万/㎡。

不过2025年交楼,而且它的西北角是桂城石啃垃圾中转站,南侧是加油站,北区还有个奇槎垃圾中转站,看看保利有没有“愚公移山”的魄力,估计也没有。

鹏瑞三龙湾1号就是板块内当之无愧的王者,目前开放了实体板房,不过得验资300万才能看。

至于二手方面,目前奇槎已经售罄成为纯二手盘共5个,详细价格见下表。

项目面积(㎡)价格(元/㎡)
时代香海彼岸86-1262.1-2.65万
依云上城78-1702-3.3万
卓越浅水湾95-1202.4-2.7万
保利碧桂园天汇85-1702.1-3.2万
绿城桂语兰庭100-1452.5-3.3万

时代香海彼岸是奇槎板块交投最为活跃的二手次新盘,从品质上来说,比较一般。

时常被吐槽层高缩水,在100米的总高度内做了35层,你可以细品。

但园林空间是草多树少,园林看着是相当空阔,功能设施倒是齐全,性价比还行。

依云上城是奇槎板块的刚需/刚改代表盘之一,也是当前奇槎板块楼龄最大的二手盘,所以也是板块楼下底商最繁华的。

其实用率(偷面积尺度)当算板块之最,无人能及,而且绿化已经相当成熟,有大盘的风范,不少树都有将近4层楼高。

就是楼龄偏大一些,而且不少公区设施显老,明显物业维护管理不到位。

卓越浅水湾就被龙光天境和三龙湾大道夹着,距离东平河200米,是刚交付不久的次新盘。

该盘的入住率不高,园林绿化并不茂盛,树少草多,需要时间生长,许多公区的设施都比较新,功能设施的丰富度还算凑合。

保利碧桂园天汇分三个组团,分别是天滨、天盈、天旭,而天旭靠近魁奇路东延线,小区园林小,是组团里的“穷哥们”。

该盘的四房产品主要都是集中在天盈和天滨,还有不少望江大平层。

目前入住率都一般,甚至连楼下的超市都养活不了,3个组团的园林绿化做的也相对差一些,物业维护也不太到位。

绿城桂语兰庭算是当前奇槎板块综合品质较高的二手次新盘,定位偏改善,有高层和叠墅。

该盘占地并不大,做的是高低配,导致小区园林偏小,目前还有人才房没卖完。

而隔壁还有五矿崇文金城还有复式单位没有卖完。

看完以上一二手竞品,你觉得中粮人才房卖什么价才有竞争力呢?

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