最近收到风，听说禅城奇槎板块又有楼盘准备推新货？让我非常诧异。

一番打听才知道，原来是消失2年的中粮珑湾祥云，又准备重回大众的视野。

不了解情况的老铁，先来看看这个盘在哪个位置。

(资料图片仅供参考)

各位老铁猜怎么着？

原来是它准备推人才房了。这块地正是在2017年6月，由世茂以近10亿的代价，占地面积约2.2万㎡，后来拉来中粮一起玩。

当时这块地还有人才房配建和自持10年的要求，其中人才房约1.6万㎡，10年自持面积3.2万㎡。

关于人才房的售卖，同板块已经有绿城桂语兰庭的人才房（精英房）打了样了。

去看过绿城人才房的老铁都知道，吐槽的点非常多，而且它其实已经成了二手房，在公司名下，以二手房售卖，买卖双方各付各税。

但中粮的人才房会重蹈绿城桂语兰庭人才房的覆辙吗？会卖什么户型产品？卖什么价格呢？暂时不得而知，但我知道应该会有惊喜。

不妨先简单看看这个盘的基本上情况，和它二手市场的表现。

该盘位于东平路半月岛湿地公园旁，是中粮在佛山的首个项目，也有可能是未来几年最后一个项目，因为央企中粮在容桂的项目股份也退了。

挂盘算是东望半月岛湿地公园，南临建设中的奇槎体育中心，西接世茂望德，当然距离奇龙大桥也就200米不到。

项目占地面积2.2万㎡，由6栋高层洋房组成，看看它曾经的沙盘。

该盘2年前，就卖完了可售的部分，如今已经全部交楼了。还有大把自持和人才房部分单位空着，加上入住率不高，小区人确实很少。

该盘一直以来都神秘且佛系，在售的时候就没怎么做宣传，相反隔壁暴雷的世茂经常广告炒作满天轰炸，就连2021年收楼的时候都没多大的动静。

不过接下来要售卖人才房还有后续会卖自持单位，估计小区里进去看房的人就比较多了，对于业主多少也会打扰的。

记得该盘在2019年1月首开5座，面积为96-134㎡，均价约2.1-2.4万/㎡，后续2梯2户172㎡的大平层卖过近3万/㎡。

如今项目人才房入市，料想售卖方式跟绿城一样，先过户到公司名下，然后再以二手房名义卖，买卖双方各付各税。

买方不用给中介费和个税，没有1%的物业维修基金，只有契税。

目测这批人才房大概率会比之前一手便宜一丢丢，包括跟周边一手比，会有一定性价比。

但我只是希望它的户型能跟此前的商品房一样保持一致，不要学绿城搞差异化降标。

关于该盘的二手表现

目前该盘在贝壳上共有17套房源，其中3房有4套，面积为96㎡，挂牌价约2.3-2.8万/㎡。

其中有一套房源挂牌近半年的时间内，降价了3次，总共降了30万，是该小区当前最便宜的小三房，估计业主也是亏本在卖。

该户型为中规中矩的竖厅三房两卫格局，厨房带个生活阳台，主卧飘窗是270°。

四房共13套房源，面积涵盖127-172㎡，挂牌均价约2.7-4万/㎡。

其中172㎡的2梯2户望江四房，除了餐客厅南北双阳台以外，主卧还配置了一个270°的大阳台，站在阳台就可以一览半月岛的景色。

记得之前去看这个户型的样板房时，在晴天东侧的阳台是可以看到小蛮腰的。

目前该盘在贝壳上成交了5套房源，其中136㎡成交最多，该户型是172的缩小版，成交单价都在3万/㎡以上。

记得去年初，该盘有套房源在朋友圈疯传，低于发票价25万的144㎡四房已经成交，之前我们写过相关文章：

目前泰丰的99㎡三房已经全部售罄，当时该户型最低2.1万左右就能买到，性价比非常高。

另外124㎡也剩余几套中高层单位，总价在310-330万左右。现在主打133/143㎡的楼王单位，报2.4-2.7万/㎡。

据了解泰丰除了在售的6座以外，还有最后一栋5座待售，卖完就清盘了。

保利和颂是当前奇槎板块唯一有三房在售新盘，其中89㎡三房2.25万/㎡起，已推的余货不多。

119/140㎡的四房货量相对较多一些，报2.3-2.7万/㎡。

不过2025年交楼，而且它的西北角是桂城石啃垃圾中转站，南侧是加油站，北区还有个奇槎垃圾中转站，看看保利有没有“愚公移山”的魄力，估计也没有。

鹏瑞三龙湾1号就是板块内当之无愧的王者，目前开放了实体板房，不过得验资300万才能看。

至于二手方面，目前奇槎已经售罄成为纯二手盘共5个，详细价格见下表。

时代香海彼岸是奇槎板块交投最为活跃的二手次新盘，从品质上来说，比较一般。

时常被吐槽层高缩水，在100米的总高度内做了35层，你可以细品。

但园林空间是草多树少，园林看着是相当空阔，功能设施倒是齐全，性价比还行。

依云上城是奇槎板块的刚需/刚改代表盘之一，也是当前奇槎板块楼龄最大的二手盘，所以也是板块楼下底商最繁华的。

其实用率（偷面积尺度）当算板块之最，无人能及，而且绿化已经相当成熟，有大盘的风范，不少树都有将近4层楼高。

就是楼龄偏大一些，而且不少公区设施显老，明显物业维护管理不到位。

卓越浅水湾就被龙光天境和三龙湾大道夹着，距离东平河200米，是刚交付不久的次新盘。

该盘的入住率不高，园林绿化并不茂盛，树少草多，需要时间生长，许多公区的设施都比较新，功能设施的丰富度还算凑合。

保利碧桂园天汇分三个组团，分别是天滨、天盈、天旭，而天旭靠近魁奇路东延线，小区园林小，是组团里的“穷哥们”。

该盘的四房产品主要都是集中在天盈和天滨，还有不少望江大平层。

目前入住率都一般，甚至连楼下的超市都养活不了，3个组团的园林绿化做的也相对差一些，物业维护也不太到位。

绿城桂语兰庭算是当前奇槎板块综合品质较高的二手次新盘，定位偏改善，有高层和叠墅。

该盘占地并不大，做的是高低配，导致小区园林偏小，目前还有人才房没卖完。

而隔壁还有五矿崇文金城还有复式单位没有卖完。

看完以上一二手竞品，你觉得中粮人才房卖什么价才有竞争力呢？